17.05.2023
Escrito por: Redes Sociales
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¿Cómo calcular el precio de un piso?
Cuando nos enfrentamos a la compra o alquiler de una casa siempre nos asalta una primera duda: ¿es momento de comprar una vivienda?. Si decidimos que sí, empezaremos la búsqueda y cuando encontremos algún piso que nos guste nos enfrentaremos a la siguiente duda: ¿está bien de precio?, ¿es una vivienda cara o barata?, ¿cómo podría calcular el precio adecuado de este piso?.
Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o en alquiler y no siempre resulta sencillo identificar pisos baratos.
Calcular precio vivienda: ¿Cómo saber el valor de una vivienda?, ¿cuánto vale mi piso? o ¿cómo comprar un piso?
En este artículo te ofrecemos una fórmula utilizada por los analistas e inversores desde hace años para calcular el precio de cualquier activo y que luego tú mismo podrás personalizar a tu caso particular para conseguir una aproximación racional al precio de cualquier vivienda.
De esta forma, conseguirás un métódo para saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda, conocer el precio de una vivienda e identificar pisos baratos y caros.
La clave se llama: PER
Volviendo al método para calcular los precios de venta y alquiler, debemos conocer que ambos guardan siempre una relación que varía en el tiempo pero que se pueden calcular. De hecho, a continuación, veremos una serie de ratios sencillos que nos llevarán al precio aproximado de cualquier vivienda.
a) Rentabilidad bruta por alquiler
Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtendríamos por una vivienda en alquiler entre su teórico precio de venta.
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Por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5% |
Hay que tener en cuenta que hablamos de rentabilidad bruta (y no neta) porque es el ratio utilizado para este cálculo por el Banco de España. Si quisiéramos calcular la rentabilidad neta deberíamos restar de los ingresos los gastos que tenga, pero ese número no te valdrá para los cálculos de este artículo para los que se debe utilizar la rentabilidad bruta.
Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta o, lo que es lo mismo, al número de años que tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.
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El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería: (240.000 / 12.000) = 20 veces |
Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta
De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) actualizado trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.
Así, según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2023 es del 3,4%. Si calculamos la inversa de ese dato multiplicamos por 100 (100/3,4) obtendríamos el PER. En este caso, el PER sería de 29,4 años o casi 353 meses.
En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 353 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado.
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Por ejemplo, si una vivienda se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 353 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 529.500 euros en las condiciones actuales. Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 353 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 765 euros mensuales. |
Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual.
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Equivalencias entre el precio de alquiler y el de compra con el PER medio en España |
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Precio alquiler |
Precio compra |
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300 € |
105.900 € |
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400 € |
141.200 € |
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500 € |
176.500 € |
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600 € |
211.800 € |
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700 € |
247.100 € |
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800 € |
282.400 € |
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900 € |
317.700 € |
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1.000 € |
353.000 € |
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1.100 € |
388.300 € |
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1.200 € |
423.600 € |
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1.300 € |
458.900 € |
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1.400 € |
494.200 € |
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1.500 € |
529.500 € |
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1.600 € |
564.800 € |
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1.700 € |
600.100 € |
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1.800 € |
635.400 € |
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1.900 € |
670.700 € |
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2.000 € |
706.000 € |
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2.100 € |
741.300 € |
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2.200 € |
776.600 € |
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2.300 € |
811.900 € |
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2.400 € |
847.200 € |
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2.500 € |
882.500 € |
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2.600 € |
917.800 € |
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2.700 € |
953.100 € |
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2.800 € |
988.400 € |
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2.900 € |
1.023.700 € |
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3.000 € |
1.059.000 € |
Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad bruta del 3,4% del primer trimestre de 2023 (PER 29,4 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 353 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.
Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando.
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Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es superior a la media española actual de 29,4 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler. |
En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (29,4 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.
Calcular si mi vivienda está cara o barata
La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, pero es la media para toda España y generalmente nos interesa ajustarlo y nuestro caso particular. Por eso, una vez conocido el método conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:
1) Ubicación
Las provincias, distritos y barrios con más demanda y considerados más consolidados suelen tener un PER más alto.
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En este sentido, el precio de venta por m2 al cierre de octubre 2020 del distrito Chamberí (Madrid) fue de 5.334 euros, mientras que el de alquiler es de 17,1 euros m2/mes (205,2 euros m2/año), según los datos de idealista.com. De dividir el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 26 veces. Para Villa de Vallecas, con precio de compra de 2.363 euros/m2 y de alquiler de 11,7 euros m2/mes (140,4 euros m2/año), el PER baja a 16,8 años. |
2) Las mejores casas suelen tener un PER más alto
En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.
Todos estos datos llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler.
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